La licencia municipal de obra es una los primeros pasos que tenemos que dar para iniciar la construcción de nuestra futura casa. Es muy importante saber y conocer como es el proceso, qué pasos hay que dar, qué coste tiene y el tiempo que puede durar.
En el inicio, es tanto o igual de importante la elección de un estudio de arquitectura o una constructora, como conocer todos los pasos para obtener la licencia de obras. Para hacer una casa, siempre hablamos de licencia de obras mayores. Hay otra posibilidad, que es la licencia de obras menores, siendo obras de escasa entidad; como la aplicación del acabado, cambio de tejas, de ventanas, etc…
A continuación, explicaremos que es una licencia municipal de obra, porque es necesaria, cuanto tarda en concederse y que documentación es necesaria.
¿Que es una licencia de obra? ¿Porque es necesaria?
La licencia municipal de obra es el trámite que nos da permiso para realizar la construcción de nuestra casa en la parcela. Se tiene que solicitar para cumplir con las condiciones urbanísticas que marca el Plan General de Ordenación Urbanística de cada municipio. Es por ello, que es muy importante conocer las condiciones urbanísticas antes de comprar la parcela. Y saber de antemano, si en esa parcela podemos construir lo que queremos.
Muy recomendable, ir al concello y tener una reunión con el técnico municipal que nos va llevar la licencia. Para conocer de forma directa, que es lo que podéis hacer. Y además, pedir un informe urbanístico que es un documento firmado por el técnico municipal que nos indica las condiciones urbanísticas de nuestra parcela.
Identificamos dos tipologías de licencias: obra mayor u obra menor. En nuestro caso, para solicitar la licencia municipal de obra para una vivienda de nueva planta, siempre hablamos de obra mayor.
¿Cuánto tarda en concederse una licencia municipal?
Este es uno de las preguntas que siempre nos hacéis, y la única que no podemos precisar. Dependerá de cada ayuntamiento, y serán ellos los que os puedan dar una estimación. En nuestra experiencia, nunca se han dado una licencia en un plazo inferior a 1 mes. Y en algunos casos, se ha dilatado hasta 9 meses. Dependerá de la carga de trabajo y el número de técnicos que tenga el ayuntamiento.
Si el plazo de ejecución es una de vuestras prioridades, preguntar al ayuntamiento antes de solicitar la licencia o comprar la parcela. Porque puede ser, un aspecto importante para elegir qué parcela es la más idónea y el municipio donde vivir.
¿Qué documentación necesito para solicitar una licencia municipal?
Para solicitar la licencia municipal de obra es necesario la siguiente documentación:
- Escritura del terreno o certificación catastral: debemos haber escriturado la parcela donde queremos construir. Ello se podrá realizar cuando se haya firmado un contrato de compra-venta y se hayan abonado todos los impuestos correspondientes. En algunos ayuntamientos, no es necesario ser propietario de la parcela para solicitar una licencia de obras.
- Proyecto Básico: una vez tengamos el terreno nuestro despacho de arquitectura podrá proceder a realizar el proyecto básico. Se trata de una primera aproximación, no del proyecto definitivo. Es un primer documento para que el Ayuntamiento pueda dilucidar si se ajusta a normativa antes de proceder a la entrega del Proyecto definitivo. No es necesario que esté visado por el colegio de Arquitectos.
- Solicitud de licencia urbanística: no se trata de la licencia de obra sino de la evaluación del Proyecto Básico para comprobar si en un primer momento nos ajustamos a normativa. En lo que se refiere a la construcción de vivienda unifamiliar en muchas ocasiones tanto este paso como el Proyecto básico se obvian procediendo a la entrega del Proyecto definitivo ya visado y a la solicitud de licencia de obra definitiva.
- Estudio Geotécnico: para que nos concedan la licencia es necesario realizar un estudio de la resistencia y características técnicas que tiene nuestro terreno. Conocer de antemano, qué tipología de terreno tenemos. Y en base a esto, desarrollar la cimentación de nuestra vivienda. En algunas ocasiones, el terreno tiene una incidencia importante sobre el diseño de la casa.
- Pago de tasas: las tasas que se componen de dos partes: Tasa Municipal de Obtención de Licencia de Obra e Impuesto sobre construcciones, instalaciones y obras. El importe de las dos se encuentra entre el 2% y 4% del presupuesto de ejecución material (P.E.M.)
Estos son los documentos básicos, que dependen de lo que nos pida el ayuntamiento y de la situación de la parcela. Es común que tengamos algún tipo de afección particular : a patrimonio cultural, a costas, aérea etc… Importante tenerlo en cuenta, debido a que aumentan y mucho, los plazos de resolución de licencia.
Creo que ya tenemos un poco más claro todo el proceso de solicitud de una licencia municipal de obras. Es una de las partes del proceso, incluyendo la parte del proyecto y diseño de tu casa y la construcción de la misma. Nuestra recomendación es que os lo toméis con calma, y resolváis cualquier duda con el técnico municipal. Sobre todo, tener una comunicación directa con la persona que os va tramitar la licencia.
Como siempre, si tenéis dudas en qué consiste la licencia municipal de obras o no sabéis por dónde empezar con este tema, no dudéis en contactar con nosotros. Un Despacho en el que trabajamos un equipo técnico de arquitectos, siempre dispuestos a orientar al cliente hacia una construcción eficiente y saludable. Diseñamos sin perder en ningún momento el presupuesto que se fija con anterioridad. Y además, teniendo muy presente cuales son vuestras necesidades presentes y futuras.
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